Duurzaam integraal onderhoud geeft gevoel van nieuwbouw

De School aan de Vijver in Venlo ziet er na een levensduurverlengende verbouwing van slechts zes weken weer tiptop uit. Er wordt modern onderwijs in een gezonde leeromgeving gegeven en het gebouw is energiezuinig. Schoolbestuur Fortior heeft dat gerealiseerd door kasstromen te bundelen en reserveringen voor 6 jaar onderhoud te kapitaliseren. Op initiatief van Fortior-huisvestingsspecialist Dick van Tulden is de traditionele bouwketen verlaten. "Wij hebben gezocht naar marktpartijen die hun kennis willen bundelen."

Op basis van het meerjaren onderhoudsplan was de School aan de Vijver aan de beurt om in een periode van 6 jaar alle grote gebouwonderdelen (dak, gevels, kozijnen, deuren, vloeren, sanitair, installaties) achtereenvolgens te vervangen. Van Tulden heeft een plan uitgewerkt om die werkzaamheden in één groot project te bundelen. Opgeteld was daar aan reserveringen € 935.000 voor beschikbaar. "Een integrale aanpak heeft veel efficiencyvoordelen."

Met als uitgangspunt dat het onderwijs leidend is, is een proces gevolgd alsof het om nieuwbouw ging. Het Kwaliteitskader Huisvesting diende als leidraad. Op basis van een onderzoek onder de teamleden naar architectonische beleving, gebruikersbeleving en technische kwaliteit zijn een plan van aanpak en een programma van eisen opgesteld. Daar zijn innovatieve marktpartijen bij gezocht die samen van een slecht gebouw een onderwijskundig, functioneel en technisch goed gebouw wilden maken. "Een eis was dat die partijen zich na de verbouwing samen wilden blijven inspannen om de prestaties van het gebouw te optimaliseren. Met als randvoorwaarde een zo laag mogelijke TCO voor een periode van 15 jaar." De berekende kostprijs van de verbouwing kwam uit op € 857.000.

De verbouwing heeft uiteindelijk slechts € 800.000 gekost door besparingen in de uitvoering. Voor dat bedrag is ook een luchtbehandelingsinstallatie geplaatst - iets wat in de oorspronkelijke plannen niet was meegenomen. Daarmee is aangetoond dat een integrale aanpak in combinatie met bundeling van kasstromen en het kapitaliseren van reserveringen reële mogelijkheden biedt om van een oude school een vrijwel onderhoudsarme moderne leeromgeving te maken. "Dit is pas het begin. Ik denk dat dit concept kansen biedt om een school elke 8-10 jaar in samenspraak met de gebruikers steeds verder te verbeteren. Als daar ook de gemeentelijke kasstromen voor nieuwbouw aan gekoppeld worden biedt dat nog meer mogelijkheden. Dan praat je niet over een casco voor 40 jaar, maar misschien wel voor 100 jaar. Dat is pas duurzaam."

Lees ook: Nieuw type schoolonderhoud prikkelt de spitsvondigheid van de installateur

De Green Deal Scholen is bezig van een aantal projecten de businesscases inzichtelijk te maken. Dit project wordt daarin ook meegenomen.

  • Type gebouw

    PO

  • Aantal leerlingen dat van de verduurzaming profiteert

    273

  • Actief betrokken

    Schoolbestuur
    Leerkrachten
    Locatiedirecteur

  • Oorspronkelijk bouwjaar betrokken gebouwen

    1980

  • Jaar van de verduurzaming

    2016

  • Aantal m2 BVO

    1502

  • Gebruikte hulpmiddelen

    Kwaliteitskader Huisvesting

  • Positief betrokken marktpartijen
  • Type maatregelen

    Verwarmen
    Verlichten
    Ventileren
    Isoleren
    Energie beheren
    Slim aanbesteden
    Beleid aanpassen
    Financiering regelen

Verbouwing

Welke maatregel heeft u getroffen?
Het schoolgebouw is in alle opzichten verbeterd. Het dak is nieuw, beter geïsoleerd en voorzien van lichtkoepels. Er zijn nieuwe kozijnen, vloerbedekking, een glazen wand om de aula in tweeën te verdelen, een nieuwe cv-installatie, een luchtbehandelingssysteem en zonwering. Het gebouw is geschilderd en de indeling is aangepast aan de eisen voor modern onderwijs. Daarbij staat de klas als onderwijsruimte minder centraal. Er vinden meer activiteiten plaats in andere ruimtes.

Welke eenmalige kosten gingen hiermee gepaard en hoe heeft u deze gefinancierd?
De kosten van deze verbouwing zijn € 800.000,- Zie het tabblad 'Financiering' voor details.

Wat zijn de effecten van de verbouwing op het binnenklimaat, het energieverbruik en de exploitatielasten?
De inzet van de verbouwing was verbetering van de gebouwkwaliteit en de gebouwbeleving. In hoeverre die gebouwkwaliteit is verbeterd wordt de komende jaren gemonitord. Wel is duidelijk dat het binnenklimaat (licht, lucht, akoestiek) sterk is verbeterd. Het energieverbruik is waarschijnlijk gedaald en ook de exploitatielasten zijn omlaag gegaan.

Heeft u uw doel bereikt?
Ja, het doel is bereikt. De leerlingen en het onderwijspersoneel zijn tevreden.

Welke partijen hebben een positieve bijdrage geleverd aan dit resultaat?
Syntegraal

TIP
Wees duidelijk in je verwachtingen richting de uitvoerende partijen. Hoe beter zij weten op welke wijze het gebouw wordt gebruikt, des te betere oplossingen kunnen zij bedenken.

Innovatie

Welke maatregel heeft u getroffen?
Het doel was om zoveel mogelijk kennis uit de markt te halen. Daarom is er geen traditioneel bouwproces doorlopen. Er is gezocht naar partijen die op onderdelen een rol konden spelen bij het maken van een onderwijskundig, functioneel en technisch goed gebouw en die het tijdens de gebruiksfase in optimale conditie willen houden. Die partijen zijn geselecteerd en daar is een soort bouwteam uitgekomen. Zij hebben zich gezamenlijk ingezet om met slimme oplossingen een kwalitatief zo goed mogelijk resultaat te bereiken tegen een zo laag mogelijke tco voor een periode van 15 jaar. Het hele project is in zeer korte tijd gerealiseerd: in slechts 5,5 week.

Heeft u uw doel bereikt?
Ja, het doel is bereikt.

Welke partijen hebben een positieve bijdrage geleverd aan dit resultaat?
Syntegraal
Stichting Kien

Tip
Stimuleer het gesprek tussen de verschillende marktpartijen. Wees duidelijk over de wijze waarop het gebouw gebruikt wordt. Het resultaat is dat marktpartijen gaan meedenken op welke wijze uitgaande vanuit vorm, materialisatie en ligging van het gebouw een duurzaam, fris, kwalitatief goed onderwijsgebouw kan worden gemaakt.

Financiering

Welke maatregel heeft u getroffen?
Het project is gefinancierd door kasstromen te bundelen en de reserveringen voor onderhoud te kapitaliseren. Er is bewust voor gekozen om geen exploitatievoordelen te kapitaliseren. In het gebouw was een slecht binnenklimaat en er zat geen luchtbehandelingssysteem in. Berekeningen van eventuele exploitatievoordelen zijn niet zeer betrouwbaar. Het is niet verstandig om een financiering te baseren op zo'n onzekere factor.

De financiële constructie is doorgerekend en uitgewerkt in een businessplan met een begroting. Dat plan is voorgelegd aan allerlei partijen, zoals de accountant, het schoolbestuur en de GMR. Uiteindelijk is het plan eind 2015 goedgekeurd met een begroot bedrag van € 857.000,-. Door bezuinigingen tijdens de uitvoering is nog eens € 57.000,- bespaard, zodat de totale kosten uitkwamen op € 800.000,-.

Heeft u uw doel bereikt?
Ja, het doel is bereikt

Welke partijen hebben een positieve bijdrage geleverd aan dit resultaat?
Syntegraal

TIP 1:
Neem alle stakeholders mee in het project. Zorg voor vroegtijdig en tussentijds commitment van met name bestuur, raad van toezicht, accountant en de inspecteur.

TIP 2:
Kijk eerst welke budgetten je als schoolbestuur vanuit eigen verantwoordelijkheid kunt opbrengen. Vraag vervolgens aan de gemeente om een bijdrage vanuit duurzaamheidsdoelstellingen. Dat verschaft inzicht in hoeveel er nog moet worden bijgefinancierd via de Rijksoverheid of private geldverstrekkers.


Impressie praktijkervaring

Gerelateerde items